وكيل ملكي ديگر يك نياز نيست بلكه يكي از واجبات است. در اين مقاله من براساس تجربه چندين ساله خودم در انواع دعاوي ملكي و همچنين مشكلاتي كه مراجعين حضوري مطرح كرده اند، مهم ترين موضوعات در دعاوي ملكي را مورد بررسي و موشكافي دقيق قرار داده ام.
من در اين مقاله براي هريك از موضوعات مطرح شده در دعاوي ملكي، راهكارها و ترفندهاي قانوني به روز و كاربردي را با زباني ساده مطرح كرده ام كه عملاً با خواندن آن ها نياز شما حتي به بهترين وكيل ملكي و مشاوره حقوقي ملكي نيز به حداقل خواهد رسيد.
علي رغم آن كه معمولاً افراد براي خريد و فروش املاك و مستغلات بسيار سنجيده عمل مي كنند و دقت و توجه بسياري را مبذول مي دارند اما من در آسا وكيل شاهد بوده ام كه در بسياري از معاملات ملكي همه چيز طبق روال پيش نرفته و ممكن است يكي يا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نكند و معامله با مشكل رو به رو شود. به چنين اختلافاتي ميان افراد، دعاوي ملكي گفته مي شود كه در دسته بندي هاي مختلفي، تقسيم بندي مي شوند.
به خاطر داشته باشيد كه وكيل در تهران زياد است اما قول مي دهم تعداد وكيل ملكي خوب در تهران شايد از تعداد انگشتان دست هم كمتر باشد. بنابراين پيش از عقد قرارداد دقت كنيد كه وكيل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه كيفيتي در اختيار شما قرار دهد.
مهم ترين نكاتي كه به هنگام ابطال سند رسمي بايد به آن ها دقت كنيم
اكيداً توصيه مي كنم به مواردي كه در اين بخش ذكر مي كنم دقت كنيد. تجربه من در آسا وكيل نشان داده است كه، عدم رعايت اين نكات مشكلات زيادي را براي افراد در دعاوي ملكي ايجاد كرده است.
اگر دو سند مالكيت كلاً يا جزئاً از حيث حقوق ارتفاعي يا حدود ملك با يكديگر تعارض داشته و اين تعارض با نظر و رأي هيأت نظارت احراز گردد، سند مالكيتي كه ثبتش ديرتر انجام شده باشد سند مالكيت معارض خوانده مي شود.
بنابراين طبق قانون، سندي كه زودتر به ثبت رسيده، تا هنگامي كه از طريق حكم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقي شده و سندي كه بعد از آن به ثبت مي رسد، سند ثبت مؤخر خوانده مي شود و تا هنگامي كه دادگاه حكم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقي مي گردد.
همانطور كه در مقاله اصلي نيز به آن اشاره كردم، سند مالكيت معارض نيز يكي از انواع سند رسمي است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع يافتن از صدور اين گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسيدگي كنند. صاحبان اين گونه اسناد نيز پس از اطلاع يافتن از موضوع تعارض، بايستي جهت تعيين و تكليف شدن به اداره ثبتي كه ملك در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمايند.
اما بپردازم به شرايط طرح دعاوي ابطال سند كه عبارتند از:
- وجود سند مالكيت: سند مالكيت بايد در دست خوانده قرار داشته باشد.
- رعايت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعايت نكردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسيم مي شوند كه عبارتند از:
- عدم رعايت مقررات مرتبط با صدور سند
- عدم رعايت مقررات مرتبط با تنظيم اسناد رسمي
در مواقعي كه دعاوي ابطال سند به علت عدم رعايت مقرّرات باشد كه مي تواند به طور سهوي يا عمدي ايجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه مي توان درخواست ابطال سند را نمود.
با توجه به اين كه نحوه درخواست ابطال سند، نياز به تسلط و تخصص به قوانين موضوعه و مقرّرات جاريه و بخشنامه هاي ثبتي و آيين نامه ها دارد.
ضمن آن كه داشتن آگاهي كامل نسبت به رويه هاي دادگاه هاي بدوي، رويه هاي ادارات ثبت و تجديد نظر از مهم ترين موضوعات در زمينه ابطال سند است، با سپردن اين دسته از امور خود به بهترين وكيل دعاوي ملكي در تهران هم در وقت و هزينه خود صرفه جويي كرده ايد و هم پرونده شما به بهترين صورت رسيدگي مي شود و اين يكي از بهترين گزينه هايي است كه هنگام ابطال سند مي توانيد از آن استفاده كنيد. وكلاي ملكي كاركشته آسا وكيل هم در كنار شما هستند.
تشريح كامل مراحل اخذ پايان كار بر اساس قوانين سال 99
خب اگر تا اينجاي كار خسته نشديد من مراحل اخذ پايان كار را براساس جديدترين قوانين مربوطه براي شما تشريح كنم.
دوست گرامي از شما خواهش مي كنم به تك تك نكاتي كه ذكر مي كنم دقت كنيد تا از هرگونه مشاوره با وكيل متخصص امور ملكي در تهران (آسا وكيل) بي نياز شويد.
ابتدا مالك بايد مدارك مربوطه را آماده نمايد. اين مدارك عبارتند از:
- اصل و كپي كارت ملي، شناسنامه، سند مالكيت، فيش عوارض نوسازي، فيش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختماني
- نقشه معماري ملك
- ارائه كردن كارت سازه
- براي ساختمان هاي نوساز، تأييديه استاندارد براي آسانسور
- اگر مالك فوت شده باشد، كپي مدارك شناسايي وراث و همچنين كپي انحصار وراثت الزامي است
مراحل اخذ پايان كار بر اساس قوانين سال 99 عبارتند از:
- ارائه مدارك به شهرداري
- تكميل فرم مرتبط با اتمام كار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان
- رفتن به بايگاني و اخذ پرونده شهرداري و اخذ نوبت بازديد ملك
- بازديد كارشناس شهرداري از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداري
- صدور دستور محاسبه توسط مسئول فني
- كنترل نمودن زير بناي ساختمان به وسيله مسئول محاسب شهرداري
- بررسي كسري پاركينگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداري و سپس بررسي مجدد مسئول شهرسازي
- تكميل برگه گواهي پايان كار در بخش پروانه ساختمان شهرداري
- امضاء گواهي پايان كار توسط شهردار، معاون شهرسازي، پيش نويس گيرنده و محاسب
- پايان كار بايستي توسط دبيرخانه تاريخ، شماره و مهر زده شده باشد
ابطال سند رسمي چگونه انجام مي شود؟
سند مالكيت، اسناد رهني، شرطي و ذمه اي، سند اجرايي، سند انتقال اجرايي، سند رسمي بيع (فروش مال در مقابل دريافت وجه نقد) يا اجاره و سند مالكيت معارض يا هر كدام از عقود و نظاير آن همگي جزء اسناد رسمي مي باشند كه در صورت بي اعتباري آن ها ذينفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعواي ابطال اقدام نمايد و دادگاه ها وظيفه دارند به آن ها رسيدگي نمايند.
بطلان سند مي تواند به يكي از دلايل زير باشد:
- سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتني است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالكيت معارض از جمله مصاديق اين دعوا هستند.
- همچنين بي اعتباري سند مي تواند به دليل بطلان معامله باشد. مثل معامله اي كه سندش بيع مال مجهول است.
- مي تواند بطلان سند به دليل جعليت سند (جعل مادي) باشد.
خريدار به چه شكل مي تواند الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي درخواست كند؟
اين سؤالي است كه بسياري از كاربران آسا وكيل در مشاوره هاي حضوري و تلفني از بنده مي پرسند. خريدار بايستي در زمان معامله مطمئن باشد كه ملك خريداري شده توقيفي يا در رهن بانك نباشد. چرا كه در اين حالت دادگاه نمي تواند رأي به تنظيم سند بدهد. خريدار بايستي در اين زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظيم سند، درخواست فك رهن نمايد. حال اگر دادگاه به نفع وي رأي صادر نمايد، دادگاه نماينده اش را براي تنظيم نمودن سند به همراه خريدار به دفترخانه مي فرستد.
چنانچه پس از معامله ملك و قبل از تنظيم نمودن سند، فروشنده فوت نمايد، خريدار بايستي اين دعواي خود را عليه وراث ملك مطرح نمايد. اگر هم وراث از تنظيم نمودن سند خودداري نمايند، دادگاه براي اين كار نماينده اش را به همراه خريدار به دفترخانه اسناد رسمي مي فرستد.
نكات مهم در دعاوي قلع و قمع بناي غير مجاز
قلع و قمع بناي غير مجاز در تهران يكي ديگر از رايج ترين دعاوي ملكي است. در صورتي كه متصرف، بدون قرارداد يا مجوز، اقداماتي مثل كاشتن درخت يا ساخت بنا داشته باشد، ذي نفع مي تواند دادخواستي مبني بر قلع و قمع بناي غير مجاز را به دادگاه تقديم نمايد.
آيا هنوز هم تصور مي كنيد كه به بهترين وكيل ملكي در تهران احتياج داريد؟!!! پس با من در آسا وكيل همراه باشيد.
نكات مهم در دعاوي قلع و قمع بناي غير مجاز عبارتند از:
- امكان طرح كردن دعواهايي مثل تصرف عدواني يا خلع يد وجود دارد.
راستي خلع يد چيست؟ عنوان دعوايي مي باشد كه مالك مال غير منقول مثل زمين، مغازه، خانه بر عليه متصرف غير قانوني اقامه كرده و از محكمه مي خواهد كه به اين كار پايان داده و ملكش را از تصرف خارج كرده و به او تحويل دهد.
نحوه طرح اين دعوي نيز به اين صورت است كه مالك با سند مالكيت خود به محكمه مراجعه نموده و با تنظيم كردن دادخواست و طرح كردن دعوي خلع يد، حق خويش را مطالبه مي نمايد.
تصرف عدواني به چه معناست؟ هر مالي اعم از منقول و يا غير منقول كه در اختيار و تصرف شخصي قرار دارد، بيانگر آن است كه آن مال به او تعلق دارد و مدعي بايستي براي تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوي بپردازد تا مراجع قضايي به نفع او حكم داده و وي را مالك حقيقي مال بشناسد.
بنابراين هيچ شخصي نمي تواند مالي را كه براي ديگري است با ستم و عدوان و با قدرت شخصي تصرف نمايد مگر در حالتي كه اين كار را به صورت قانوني انجام دهد. در غير اين حالت غاصب محسوب شده و تحت پيگرد قانوني قرار مي گيرد.
- فردي كه باغي يا زميني را براي زمان مشخصي اجاره كرده تا در آن زراعت و .. نمايد، اگر فرد ثالثي بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا يا كاشت اقدام نمايد، مستأجر مي تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.
- اگر اعيان احداث شده ناشي از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمي تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نمايد.
- فرد براي طرح اين دعوا بايد سند مالكيت داشته باشد.
- اگر خواهان اجازه غرس اشجار يا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نيز مي باشد.
شيوه صحيح مطالبه اجرت المثل عين مستأجره و وصول آن
- چنانچه مستأجر پس از پايان يافتن مدت، ملك را با اجازه مالك در تصرف خويش داشته باشد، زماني بايستي اجرت المثل را به مالك بدهد كه از ملك استفاده كرده باشد.
براي مطالعه نسخه كامل اين مقاله مي توانيد به سايت آسا وكيل مراجعه كنيد و يا روي عبارت بهترين وكيل ملكي تهران - video الزام تنظيم سند رسمي - آسا وكيل كليك كنيد.
منبع: آسا وكيل – تيم برگزيده حقوقي در تهران
- سه شنبه ۰۴ شهریور ۹۹ ۱۱:۴۱ ۵۱ بازديد
- ۰ نظر